رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران با اشاره به ایجاد سردرگمی در میان مردم و فعالان صنف املاک بهدلیل تغییرات مکرر در سامانههای ثبت قراردادها گفت: مردم علاقه دارند قراردادهای خود را ثبت کنند، ما هم با این رویکرد موافقیم. اما واقعیت این است که تغییرات اساسی در سامانهها و تصمیمات ناگهانی موجب شده فرآیند ثبت قراردادها با دشواری و ابهام همراه شود.
سال گذشته ۲ قانون مهم در حوزه املاک و اجاره به تصویب رسید که بر نحوه ثبت معاملات و شرایط مالیاتی آن تأثیرگذار است.
نخستین قانون، «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» است که پس از سالها بررسی میان مجلس شورای اسلامی و شورای نگهبان، در ۲۶ اردیبهشت ۱۴۰۳ به تصویب مجمع تشخیص مصلحت نظام رسید.
همچنین در اردیبهشت ۱۴۰۳، قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها نیز به تصویب رسید که در آن، برای تشویق موجران به انعقاد قراردادهای بلندمدت، تخفیفها و معافیتهای مالیاتی قابلتوجهی در نظر گرفته شده است.
بر اساس این قانون، قراردادهای اجارهای که برای مدت بیش از ۲ سال تنظیم شوند تا ۷۰ درصد تخفیف مالیاتی خواهند داشت و قراردادهای سهساله یا بیشتر در صورت عدم فسخ تا پایان مدت، از ۱۰۰ درصد معافیت مالیاتی برخوردار میشوند.
در قوانین مالیاتی و قانون ساماندهی بازار مسکن، معافیتهای دیگری نیز پیشبینی شده است؛ از جمله برای املاکی که مطابق الگوهای وزارت راه و شهرسازی ساخته شدهاند، مجتمعهای مسکونی، خانوادههای دارای بیش از سه فرزند و همچنین واحدهای مسکونی با زیربنای تا ۱۵۰ متر مربع در تهران و تا ۲۰۰ متر مربع در سایر شهرها.
طبق ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، تمامی معاملات و اعمال حقوقی باید بهصورت رسمی ثبت شوند. بر اساس تبصره ۴ همین ماده، املاکی که پس از سوم تیر ۱۴۰۳ سند مالکیت آنها صادر شده است، حتی در صورت راهاندازینشدن سامانه موضوع ماده ۱۰، موظف به ثبت رسمی معاملات خود هستند. تاکنون بیش از ۶ میلیون سند حدنگار (سبزرنگ) در کشور صادر شده که مشمول این قانون میشوند.
با این حال، در زمینه قراردادهای اجاره، این الزام صرفاً شامل قراردادهای بیش از ۲ سال است و قراردادهای کوتاهتر همچنان میتوانند بهصورت عادی منعقد شوند.
برای «بررسی قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها» نشست تخصصی با حضور اعظم قویدل، سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، کیانوش گودرزی و اشکان الماسی، رئیس و مدیرحقوقی اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران برگزار شد.
در ابتدای این نشست، سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به تشریح ابعاد اجرایی قانون پرداخت و برخی از چالشهای بازار اجاره و نقش مشاوران املاک در اجرای صحیح آن را مورد بررسی قرار داد.
همچنین در این نشست بر عرف دیرینه قراردادهای یکساله در بازار اجاره کشور و ضرورت تغییر آن تأکید شد. حاضران معتقد بودند که مشاوران املاک میتوانند نقش مؤثری در ترغیب موجران و مستاجران به انعقاد قراردادهای بیش از ۲ سال داشته باشند. با این حال، موانع اقتصادی، تورم، بیثباتی بازار و نبود اعتماد میان طرفین را از جمله عواملی میدانستند که اجرای این سیاست را دشوار کرده است.
کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران، در این نشست با اشاره به اهمیت قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها اظهار کرد: این قانون از ظرفیتهای مناسبی برخوردار است و همه دستگاهها موظف به اجرای آن هستند.
وی افزود: این قانون در بخشهای مختلف از جمله زمین، مسکن و اجارهبها، تخفیفها و مشوقهایی را برای موجران و مستاجران در نظر گرفته است، اما اجرای مؤثر آن نیازمند فراهمبودن بسترهای اقتصادی، اجتماعی و سامانهای است.
رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران توضیح داد: مردم سالهاست به انعقاد قراردادهای یکساله عادت کردهاند و این موضوع به عرف و عادت اجتماعی تبدیل شده است.
گودرزی با بیان اینکه عواملی مانند نوسانات اقتصادی، نگرانی از تورم و عدم اطمینان نسبت به آینده موجب میشود که موجران و مستاجران از قراردادهای ۲ یا ۳ ساله استقبال نکنند، اظهار کرد: در حالیکه قانون جدید برای موجران قراردادهای بلندمدت، مشوقهای مالیاتی تا سقف صد درصد معافیت در نظر گرفته، در عمل بسیاری از مردم ترجیح میدهند قراردادهای کوتاهمدت منعقد کنند تا هر سال بر اساس شرایط جدید اقتصادی تصمیم بگیرند.
وی با تأکید بر نقش حمایتی این قانون برای اقشار کمدرآمد تصریح کرد: اگر خانوادههای ضعیف بتوانند قراردادهای چند ساله امضا کنند، از امنیت بیشتری برخوردار خواهند شد و دغدغه تمدید سالانه قرارداد از بین میرود.
رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران معتقد است مشوقهای مالیاتی برای موجران، هنوز در بستر سامانههای اجرایی و ثبت رسمی، مشکلات فنی و اداری متعددی دارد که مانع بهرهمندی مردم از این مزایا میشود.
کمک به تعادل بازار با تقویت تولید مسکن
وی در بخش دیگری از سخنان خود با اشاره به الزام قانونی شهرداریها در شناسایی خانههای خالی و ارسال اطلاعات به سازمان امور مالیاتی گفت: این اقدام در ظاهر مثبت است، اما اگر در کنار آن بخش تولید مسکن تقویت نشود، نمیتواند به تعادل بازار کمک کند.
به گفته گودرزی موضوع مسکن نیازمند نگاه جامع به هر سه حوزه تولید، عرضه و اجاره است و تمرکز بر یک بخش، باعث بر هم خوردن تعادل بازار میشود.
سردرگمی با تغییرات ناگهانی سامانههای ثبت قراردادها
رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران با اشاره به ایجاد سردرگمی در میان مردم و فعالان صنف املاک بهدلیل تغییرات مکرر در سامانههای ثبت قراردادها گفت: مردم علاقه دارند قراردادهای خود را ثبت کنند، ما هم با این رویکرد موافقیم. اما واقعیت این است که تغییرات اساسی در سامانهها و تصمیمات ناگهانی موجب شده فرآیند ثبت قراردادها با دشواری و ابهام همراه شود.
وی افزود: پیش از این، قراردادها از طریق سامانه کاتب ثبت میشد. در مقطعی بحث الزام قانونی و تمایز میان مشمول و غیرمشمول در ثبت اسناد عادی مطرح بود، اما با اعمال الزامات جدید تنها امکان ثبت قراردادهای موسوم به سند سبز، یعنی اسناد رسمی از نوع جدید، فراهم شده است.
گودرزی تأکید کرد: این نوع تصمیمگیریها بدون درنظر گرفتن زیرساختها و آموزشهای لازم، موجب سردرگمی مردم و فعالان صنف شده است. مشاوران املاک در واقع پیشران اجرای این قوانین هستند، اما متأسفانه در بسیاری از تصمیمات، نقش و جایگاه این صنف نادیده گرفته میشود.
رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران در ادامه به مشکلات صنفی نیز اشاره کرد و گفت: در ۶ ماه نخست امسال ۳۶۲ پروانه جدید برای دفاتر مشاوران املاک صادر شده، اما در همین مدت حدود ۸۰۰ پروانه باطل شده است.
به گفته وی، سال گذشته نیز بیش از هزار پروانه صنفی باطل و تنها حدود ۴۰۰ پروانه صادر شده که این آمارها هشداری است تا وضعیت اقتصادی و معیشتی صنف مشاوران املاک جدی گرفته شود.
گودرزی با اشاره به نبود هماهنگی میان سامانههای سازمان ثبت اسناد، سازمان امور مالیاتی و وزارت راه و شهرسازی تاکید کرد: اجرای قانون الزام به ثبت رسمی قراردادها بدون هماهنگی نهادی منجر به بینظمی و نارضایتی در جامعه میشود.
رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران تأکید کرد: قانون باید بهصورت جامع و هماهنگ اجرا شود و نمیتوان بخشی از آن را عملی و بخش دیگر را معطل گذاشت.
وی در ادامه گفت: در قانون جدید برای مشاوران املاک هیچ مشوق یا امتیاز مالی پیشبینی نشده است، در حالیکه مشاوران برای متقاعدکردن موجر و مستاجر به انعقاد قراردادهای بلندمدت تلاش زیادی انجام میدهند.
تشویق مشاوران املاک برای انعقاد قراردادهای بلندمدت با اعطای پاداش
به گفته گودرزی بهتر بود در قانون درصدی از حقالزحمه یا پاداش بهعنوان مشوق برای اعضای صنف در نظر گرفته میشد تا انگیزه آنها برای همکاری در اجرای قانون افزایش یابد.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران همچنین با اشاره به سامانههای جدید ثبت معاملات ملکی اظهار کرد: برخی از این سامانهها با هدف تسهیل فرایندها ایجاد شدهاند، اما عملاً باعث کاهش درآمد صنف مشاوران املاک، رکود فعالیت دفاتر و تضعیف نقش کارشناسی آنها شدهاند.
وی افزود: صنف مشاوران املاک در کشور حدود ۲ میلیون نفر شاغل دارد و نقش مهمی در اقتصاد و امنیت معاملات ملکی ایفا میکند، اما بدون مشورت با صنف، معیشت این قشر تحت فشار قرار گرفته است.
در بخش دیگری از نشست، رئیس اتحادیه مشاوران املاک به موضوع آموزشهای تخصصی اشاره کرد و گفت: بر اساس دستورالعمل سال ۱۳۸۴ سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، مشاوران املاک موظف به گذراندن دورههای تخصصی حقوقی و فنی هستند.
گودرزی گفت: این دورهها با همکاری معاونت پیشگیری از وقوع جرم قوه قضاییه برگزار میشود و شرکتکنندگان پس از آزمونهای دقیق، موفق به دریافت پروانه تخصصی میشوند.
وی توضیح داد: این آزمونها از نظر حساسیت و دقت حتی از آزمونهای کنکور نیز سختتر بوده و نشاندهنده سطح علمی بالای فعالان این صنف است.
گودرزی تأکید کرد: وقتی فردی با موفقیت این مراحل را طی میکند، باید به او اعتماد و دسترسی لازم برای تنظیم قرارداد رسمی داده شود و محدودکردن فرد در سامانهها مغایر با قانون است.
رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران با اشاره به محدودیتهای موجود در آییننامهها برای واحدهای صنفی اظهار کرد: این اقدام برخلاف نص قانون است، چرا که قانون صراحتاً به نقش آییننامه در تعیین سازوکارهای اجرایی اشاره دارد و آییننامه نمیتواند برخلاف قانون، اختیار صنف را محدود کند.
رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران در جمعبندی سخنان خود تأکید کرد: اجرای قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها باید بهصورت هماهنگ میان تمام دستگاهها انجام شود.
وی تصریح کرد: اگر بخشی از قانون اجرا و بخش دیگر معطل بماند، نظم در معاملات ایجاد نمیشود و نتیجه آن نارضایتی عمومی خواهد بود.
گودرزی گفت: با وجود همه چالشها، صنف مشاوران املاک آماده همکاری کامل با همه دستگاهها برای اجرای صحیح قانون است، به شرط آنکه در تصمیمگیریها صدای این صنف نیز شنیده شود.
