رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران در توصیف بازار مسکن اظهار کرد: در پایان سال ۱۴۰۳ پیشبینیها بر این بود که در سال ۱۴۰۴ بحران اجاره مسکن را نخواهیم داشت و تقریبا همین اتفاق افتاد و امسال تغییرات خاصی در بازار مسکن رخ نداد.
گودرزی ادامه داد: از آنجا که وضع درآمدی مردم کاهش یافته و توان پرداخت اجاره‌بها نیز پایین آمده بنابراین بازار ملک با نوعی خودتنظیمی مواجه شد. در مناطق جنوبی شهر دیگر شاهد رشد بی‌رویه اجاره‌بها مانند سال‌های گذشته نیستیم. هرچند افزایش وجود دارد، اما وضعیت نسبت به سال‌های قبل مطلوب‌تر است. از طرف دیگر با خروج اتباع غیرمجاز عرضه واحدهای مسکونی در جنوب تهران افزایش یافت و براساس گزارش‌ها، حتی در برخی مناطق افزایش نرخ اجاره‌بها کمتر از ۲۰ درصد بوده و در برخی دیگر رقم بالاتری نیز گزارش شده است.
رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک در خصوص تاثیر خروج اتباع بر بازار اجاره مسکن گفت: عمده اتباع افغان در مناطق جنوبی شهر و در خانه‌هایی که متقاضی ایرانی نداشت ساکن بودند و بنابراین خروج اتباع تأثیر چندانی بر بازار اجاره نداشته است. البته بخشی از مالکان در پی خروج اتباع به بازسازی و تعمیر واحدهای خود روی آورده‌اند که این موضوع با افزایش عرضه می‌تواند تاثیر کاهشی بر هزینه اجاره مسکن بگذارد.
وی در خصوص نرخ اجاره بهاء در سال ۱۴۰۴ اظهار کرد: بر اساس قانون اجاره‌بها و مسکن، سقف افزایش اجاره در تهران ۲۵ درصد تعیین و به همه مشاوران املاک ابلاغ شده است تا هیچ قرارداد بالاتر از این میزان ثبت نشود.
رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران با بیان اینکه بازار مسکن پایتخت در مسیر طبیعی خود در حرکت است، گفت: درصد رشد اجاره بها مصوب دولت در اکثر مناطق رعایت شده و تاکنون شکایتی در این زمینه ثبت نشده است. ضمن اینکه در صورت عدم رعایت این قانون، مستأجران یا هر شخص ذی‌نفع می‌توانند حتی تا پنج سال پس از انعقاد قرارداد، شکایت خود را ثبت کرده و موضوع از مسیر تعزیرات پیگیری شود.
کاهش ۵۰ میلیونی هر متر مسکن در مناطق شمالی تهران
گودرزی در خصوص بازار خرید و فروش ملک هم گفت: بر اساس رصدهایی که انجام شده، کاهش قیمت در مناطق مختلف بین ۳۰ تا ۴۰ درصد، ۱۰ تا ۵۰ درصد نیز مشاهده شده است. با این حال، خرید و فروش واقعی بسیار محدود بوده و بیشتر اعداد و ارقام مطرح‌شده هنوز در سامانه معاملات ثبت نشده است.
وی ادامه داد: به عنوان نمونه در منطقه ۲ واحدهایی که پیش‌تر ۳۸۰ میلیون تومان قیمت داشتند، اکنون با حدود ۳۰۰ میلیون تومان عرضه می‌شوند که نشان‌دهنده کاهش ۸۰ میلیون تومانی است. در برخی مناطق شمالی، کاهش قیمت بین ۳۰ تا ۵۰ میلیون تومان و در مناطق جنوبی به تناسب کاهش کمتری برای هر واحد مسکونی ثبت شده است.
وی ادامه‌داد: آنچه در فضای مجازی و سکوهای اینترنتی به عنوان قیمت املاک عنوان می‌شود، قابل قبول نیست؛ چرا که چیزی در سامانه ثبت قرارداد نشده است.
رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران با بیان اینکه متوسط قیمت مسکن در تهران از مرز ۸۰ میلیون تومان گذشته است، تاکید کرد: باید بتوان قیمت نهاده‌های مسکن را ثابت نگه داشت، در غیر این صورت نرخ مسکن باز هم افزایش خواهد یافت.
گودرزی گفت: در حالی که در مناطق جنوبی تهران هر متر واحد مسکونی از ۵۵ تا ۶۵ میلیون تومان ارزشگذاری می شود، این رقم در منطقه‌ای نظیر پیروزی بین ۸۰ تا ۱۴۰ میلیون تومان و در برخی مناطق شمالی پایتخت بین ۲۵۰ تا ۳۰۰ میلیون تومان است.
جنگ ۱۲ روزه هیچ اثری بر بازار مسکن نداشت
وی در خصوص تاثیر جنگ ۱۲ روزه بر بازار مسکن و ادعای افزایش فایلهای فروش ناشی از مهاجرت در هفته های اخیر در سایتهای فروش ملک بیان کرد: در جنگ ۱۲ روزه اخیر اتفاق خاصی در منطقه نیفتاد که مستقیماً بازار ملک را که یک بازار بزرگی است، تحت تأثیر قرار دهد و همانطور که ذکر شد رکود چندین ساله است که بر بازار مسکن حاکم بوده و همچنان عامل اصلی وضعیت فعلی محسوب می‌شود.
گودرزی تاکید کرد: نباید هر چیزی را به جنگ ۱۲ روزه مرتبط کنیم. ما از زمان کرونا دچار رکود هستیم و تعدادی از مشاوران املاک از این صنف خارج شده است.
وی در همین خصوص یادآور شد: سال ۱۴۰۲ حدود ۱۵۰۰ جواز صادر و ۹۰۰ مورد ابطال جواز داشتیم. در سال ۱۴۰۳ تعداد ۳۶۷ پروانه صادر کردیم و نزدیک ۱۰۰۰ نفر ابطالی داشتیم. این آمار از یک زنگ خطر در صنف مشاوران املاک حکایت دارد. درآمد همکاران ما کفاف هزینه های آنها را نمی دهد.
۸۰ سال انتظار برای خرید یک خانه
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران میانگین زمان خانه‌دار شدن در تهران را حدود ۸۰ سال دانست و افزود: در حال حاضر حدود نیمی از درآمد مستأجران صرف اجاره بها می‌شود و اگر فردی بخواهد یک خانه پنج تا شش میلیارد تومانی خریداری کند باید حدود ۸۰ سال پس انداز داشته باشد.
وی با اشاره به میزان پوششدهی قیمت مسکن در تهران از طریق وام یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومانی گفت: با توجه به میانگین قیمت مسکن در تهران با تسهیلات خرید می‌توان حدود ۱۲ متر مسکن خریداری کرد. پنج دهک پایین درآمدی باید ۷۰ تا ۱۰۰ سال درآمد خود را پس‌انداز کنند تا بتوانند خانه‌دار شوند. به شخصه معتقدم باید حداقل ۷۰ درصد قیمت یک واحد مسکونی تسهیلات داده شود.
گودرزی تاکید کرد: در این شرایط شاید گسترش صنعت ساخت و ساز در قالب طرح‌های اجاره به شرط تملیک بتواند تا حدی از مشکل خانه‌دار شدن شهروندان بکاهد.
زنگ خطر برای بنگاه‌های مسکن
رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران در بخشی از صحبتهای خود با اشاره به تاثیر رکود بر وضعیت فعالان این عرصه گفت: بسیاری از دفاتر مشاور املاک به سختی هزینه‌های خود را تامین میکنند. رکود معاملات مسکن به کاهش محسوس درآمد بنگاه‌های معاملات املاک و مشاوران فعال در آنها طی سال‌های اخیر منجر شده است و در این میان واحدهایی که ملک آنها اجاره‌ای است به سختی از پس تأمین هزینه‌های خود برمی‌آیند.
گودرزی تاکید کرد: ابطال ۱۰۰۰ پروانه کسب به خواسب فعالان این صنف و تعطیلی واحدهای صنفی زنگ خطر وضعیت نامطلوب بازار مسکن است.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک در خصوص موضوع فعالیت اتباع در صنف مشاوران املاک نیز تاکید کرد: در چارچوب ضوابط صنفی، فعالیت اتباع خارجی در دفاتر مشاور املاک ممنوع است. اگرچه نمی‌توان به‌طور مطلق حضور آنها را انکار کرد، اما شرایط صنفی به‌گونه‌ای است که امکان عقد قرارداد یا نشان دادن ملک توسط اتباع وجود ندارد.
وی خاطرنشان کرد: گرچه خروج بخشی از نیروی کار غیرمجاز می‌تواند خلل‌هایی در بخش خدماتی ایجاد کند، اما ظرفیت‌های داخلی برای جایگزینی این نیروها در کشور وجود دارد و به‌سرعت می‌توان این خلأ را جبران کرد.
هزینه‌های بنگاه‌های ملکی و پیشنهاد افزایش حق کمیسیون مشاوران املاک
رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران با اشاره به رکود بازار مسکن و تعطیلی برخی از دفاتر املاک به دلیل ناتوانی در جبران هزینه‌ها، با اشاره به پیشنهاد افزایش کمیسیون مشاوران املاک و ایجاد تغییرات در نرخ‌ها تاکید کرد: این تغییرات هنوز در مرحله پیشنهاد است و اجرای آن به تصویب مراجع ذی‌ربط بستگی خواهد داشت.
گودرزی درباره میزان افزایش کمیسیون مشاوران املاک گفت: بسیاری از مشاوران املاک به دلیل ناتوانی در جبران هزینه‌ها، فعالیت خود را تعطیل کرده‌اند.
او اظهار کرد: ما باید نگاه صنفی هم داشته باشیم و با توجه به شرایط کشور، وضعیت صنف مشاوران املاک را هم در نظر بگیریم. لذا افزایش کمیسیون و روش دیگری را هم پیشنهاد کردیم تا فشار کمتری به اقشار با توانایی کمتر مالی وارد شود.
رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران گفت: بر اساس قانون جهش تولید مسکن و قانون الزام، حق‌الزحمه مشاوران املاک باید درصدی از ارزش معاملاتی ملک باشد، اما آیین‌نامه مربوطه که باید به تایید نهادهای ذی‌ربط برسد، هنوز نهایی نشده است.
افزایش کمیسیون مشاوران املاک هنوز تصویب نشده است
گودرزی ادامه داد: در چند سال گذشته، سقف معاملات مشمول ۰.۵ درصد کمیسیون تا ۵۰۰ میلیون تومان بود و مازاد آن با نرخ ۰.۲۵ درصد محاسبه می‌شد. اکنون پیشنهاد داده‌ایم این سقف به سه میلیارد تومان افزایش پیدا کند و مازاد آن با نرخ ۰.۲۵ درصد دریافت شود.
رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران در ادامه اظهار : سناریوی دیگری نیز مطرح است و بر اساس آن، کمیسیون معاملات تا سقف پنج میلیارد تومان ۰.۲۵ درصد و مازاد آن ۰.۵ درصد دریافت شود؛ به این ترتیب فشار بر افرادی که توان مالی پایین‌تری دارند، کمتر خواهد شد.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران تاکید کرد که این موضوع صرفا پیشنهاد است و باید دید قانون در نهایت به کدام سمت و سو حرکت می‌کند، اما به نظر می‌رسد در نهایت، همچنان محاسبه حق‌الزحمه بر مبنای ارزش معاملاتی و ضرایب درصدی خواهد بود و روش جایگزین پیشنهادی به تصویب نرسد.
اپلیکیشن‌های فروش ملک، قیمتسازی میکنند/ رهاشدگی فضای مجازی به ضرر کلیت جامعه
گودرزی با تاکید بر نقش تاثیرگذار سایت‌ها و اپلیکیشن‌های فروش ملک بر بازار مسکن افزود: می‌توان گفت این سایت‌ها و اپلیکیشن‌ها تاثیر بسیار زیادی بر روند بازار مسکن دارند. در واقع به نوعی در این سایت‌ها قیمتسازی و افزایش قیمت صورت میگیرد. به نظر میآید سایت‌ها و اپلیکیشن‌ها و به طور کلی فضای مجازی یک نیاز و مطالبه امروزی است؛ اما نکته مهم وجود شرح وظایف، اساسنامه، نظارت و کنترل بر فضای کلی این مجموعه است که باید شاکله این فضا باشد؛ ولی متاسفانه این مهم رها شده است و این رهاشدگی به ضرر کلیت جامعه است.
وی در تبعات این فرایند تاکید کرد: متاسفانه قیمتسازیها در سایت‌ها صورت می‌گرفت و بعضی افراد به اشتباه خیال می‌کردند مشاوران املاک باعث گرانی هستند در حالی که ما صدای مردم و صدای اتفاقاتی نظیر میزان عرضه و تقاضا، عدم ساخت و ساز در کشور، قیمت نهاده‌های ساختمانی و غیره بودیم که در جامعه شکل می‌گرفت.
گودرزی خاطرنشان کرد: در مجموع فضای مجازی را خوب نمی‌دانم، زیرا رصد و کنترل لازم در آن وجود ندارد و نیاز است تا نهاد یا ارگانی به ارزیابی املاک و ارزشگذاری آنها بپردازد.
سامانه‌های موجود برای ثبت قراردادهای اجاره و خرید و فروش، کامل و کارآمد نیستند
رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران اظهار کرد: در حال حاضر، سامانه‌های موجود برای ثبت قراردادهای اجاره و خرید و فروش، کامل و کارآمد نیستند و نبود سازوکارهای لازم برای رصد دقیق اجاره‌بها و معاملات باعث بروز مشکلاتی در بازار مسکن شده است.
وی افزود: به رغم ابلاغ قانون ثبت قراردادهای الکترونیک، هنوز دستورالعمل مشخصی برای ابطال قراردادها و نظارت دقیق در قوه قضائیه وجود ندارد و اجرای این سامانه‌ها به صورت کامل صورت نگرفته است. این مسئله منجر به تخلفات احتمالی در تعیین مبلغ اجاره‌بها و نرخ‌های غیرواقعی در برخی مناطق شده است.
ضرورت ایجاد سامانه‌ای جامع برای رصد قراردادهای اجاره
رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران همچنین به اهمیت ایجاد سامانه‌ای جامع برای رصد قراردادهای اجاره پرداخت و گفت: چنین سامانه‌ای باید امکان پیگیری و مقایسه نرخ‌های اجاره سال‌های گذشته را فراهم کند تا بازار شفاف‌تر و قابل کنترل‌تر شود.
گودرزی همچنین درباره قانون پیش‌فروش واحدهای مسکونی خاطرنشان کرد: تصویب آیین‌نامه‌های مربوط به پیش‌فروش می‌تواند به افزایش اطمینان خریداران و رونق بازار مسکن کمک کند، چرا که با این سازوکار، مالکیت قطعی تا زمان صدور سند رسمی تضمین می‌شود. آیین نامه قانون پیش فروش در دست بررسی است. مسئله این است که این قانون برای هر واحد یک شماره یکتا در نظر بگیرد و تا زمانی که سند به نام خریدار نخورد هیچکس نتواند برای آن خانه قرارداد منعقد کند. اگر این اتفاق بیفتد می تواند در کاهش قیمت مسکن نیز اثرگذار باشد.
گودرزی همچنین در خصوص عملکرد سامانه کاتب اظهار کرد: ایجاد این نوع سامانه‌ها برای این است که اطمینان و اعتبار قراردادها بالا برود. الزاما قراردادهایی که از سوم تیرماه سال گذشته منعقد می شود باید در سامانه کاتب یا سامانه های دیگر ثبت شود. درخصوص قراردادهای دست نویس هم سالها ما گفتهایم که قرارداد سه برگی برداشته شود؛ اما نشنیدم که قوه قضاییه اعلام کند قرارداد سه برگی ممنوع شده باشد.
نباید انحصار معاملات را در حاکمیت ایجاد کنیم
رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران در پاسخ به این سوال که آیا اقداماتی برای رفع موازیکاری بین سامانه کاتب و خودنویس انجام شده بیان کرد: نباید انحصار معاملات را در حاکمیت ایجاد کنیم. مشاوران املاک می‌گویند که با سامانه کاتب راحت‌تر هستیم. در سامانه خودنویس هم تغییراتی ایجاد شده و روانتر شده است.
بحث این است که در سامانه کاتب هم بتوان قرارداد اجاره ثبت کرد و نباید انحصار فقط مربوط به سامانه خودنویس باشد. وزارت راه و شهرسازی با این موضوع موافق است، اما بانک مرکزی باید همکاری بیشتری در این زمینه داشته باشد.
وی همچنین به پیشنهاداتی اشاره کرد که بر مبنای آنها مقرر بود صاحب ملک بر مبنای شماره تلفن همراه یا کد ملی خود، یا مشاوران املاک بر اساس شناسه ملکی خود به ثبت آگهی بپردازند و مسئولیت آن را بپذیرند، اما این پیشنهادات تاکنون اجرایی نشده است.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با اشاره به اجرای الزامی ثبت الکترونیک اسناد از ابتدای سال ۱۴۰۳ گفت: از تاریخ ۳ فروردین ۱۴۰۳ به بعد، تمامی اسناد صادرشده باید به‌صورت پیش‌نویس یا قرارداد یکسان در سامانه ثبت الکترونیک سازمان ثبت اسناد کشور درج و سپس تنظیم و نهایی شوند.
وی با بیان اینکه این روند یک تحول ساختاری در نظام حقوقی و ثبتی کشور محسوب می‌شود، افزود: اجرای این طرح به معنای پایان استفاده از اسناد عادی است و نقل‌و انتقالات باید صرفاً با اسناد رسمی انجام شود؛ موضوعی که دقت و امنیت معاملات را افزایش می‌دهد و احتمال بروز اختلافات را کاهش می‌دهد.
گودرزی درباره افزایش کمیسیون مشاوران املاک گفت: در حال حاضر درآمد مشاوران با هزینه آنها همخوانی ندارد اما در قانون الزام و قانون جهش تولید مسکن نرخ ما را از طریق ارزش معاملاتی اعلام می کنند. ما پیشنهاد افزایش تعرفه را دادیم ولی بعید می دانم این پیشنهاد به قبل از تصمیم گیری بر مبنای قانون الزام برسد. اینکه بعضی افراد تمام انرژی خود را می گذارند که مردم به دفاتر املاک مراجعه نکنند عجیب است و چیز خوبی نیست.
رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران در پایان تأکید کرد: برای بهبود وضعیت بازار مسکن، همکاری تمام نهادها و سازمان‌های مرتبط ضروری است و لازم است با استفاده از داده‌های واحد و بهره‌گیری از فناوری‌های نوین، سامانه‌های ثبت و نظارت به گونه‌ای توسعه یابند که امکان کنترل دقیق قیمت‌ها و معاملات فراهم شود.
