در سال های اخیر دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول مانند زمین، آپارتمان، ملک مسکونی و غیر این ها، حجم زیادی از دعاوی مطروحه در مراجع قضایی را در بر گرفته بود. یکی از دلایل بروز این اختلافات، عدم ثبت معاملات راجع به اموال غیر منقول بود؛ زیرا اسناد عادی از اعتبار کمتری نسبت به سند رسمی برخوردار است. در نتیجه، جهت نقل و انتقالات املاک دارای سند عادی، املاک فاقد سند و یا املاک دارای اسناد مشاعی و همچنین نقل و انتقال املاک با مبایعه نامه عادی اختلافات زیادی بین طرفین رخ می داد. سازمان ثبت اسناد و املاک کشور جهت رفع این اختلافات و پیشگیری از کلاهبرداری و…، طرح الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول را ارائه کرده است. در حال حاضر این طرح تصویب شده و از ۳ تیرماه امسال قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول با هدف ایجاد آرامش در بازار مسکن لازم الاجرا شد. بر اساس این قانون، بنگاه های مشاور املاک موظف هستند تا تمامی قراردادهای خود را در سامانه املاک و مستغلات ثبت کنند، در غیر این صورت مشمول پرداخت جریمه خواهند شد.
کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران این قانون از چه زمانی لازم الاجرا شده، گفته که «این قانون در ۲۶ اردیبهشت امسال در مجمع تشخیص مصلحت به تصویب رسید و ۱۳ خرداد ابلاغ و ۱۷ خرداد ماه امسال در روزنامه رسمی منتشر شد و از ۳ تیرماه امسال اجرایی شده است و بر اساس طرحی که در این قانون پیش بینی شده است به ترتیب اولویت زمانبندی شده، بندهای مختلف آن در حال اجراست که فعلا در مرحله اول آن مطابق ماده ۳ بحث اعتبارزدایی از اسناد عادی از سوم تیرماه ۱۴۰۳ اجرایی شده است و مطابق با آن اسنادی که شماره یکتای آنها از این تاریخ به بعد صادر شده است می بایست در سامانه کاتب به عنوان پیش نویس نوشته شود و به دفاتر اسناد رسمی ارجاع داده شود تا به صورت رسمی ثبت شوند.»
به گفته گودرزی: در حال حاضر تعداد اسناد عادی موجود در کشور بسیار زیاد است و نیاز است تا سامانه ای ایجاد شود تا مردم اسناد عادی خود را در آن ثبت کنند تا عملیات مربوط به آن انجام شود و تفکیک سازی شوند و شرایط خرید و فروش آنها مشخص شود که این موضوع با توجه به حجم بالای اسناد عادی زمان زیادی را لازم خواهد داشت.
او افزوده: اسناد عادی که تاریخ آنها مربوط به قبل از ۳ تیرماه ۱۴۰۳ باشد نیز روال عادی خود را طی می کنند اما در صورتی که قرار باشد نقل و انتقال جدیدی برای آنها انجام شود بر اساس قانون جدید می بایست در سامانه کاتب ثبت شوند تا روال ثبت رسمی آنها انجام شود.
این افراد، می توانند اقدام به ثبت اسناد کنند
رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران در خصوص این که چه کسانی می توانند در این سامانه اقدام به ثبت اسناد کنند، توضیح داده که «از تاریخ تعیین شده به بعد دیگر قراردادهایی مانند مبایعه نامه و یا قولنامه و سایر اسناد و فرم های عادی دارای اعتبار نخواهد بود و باید برای عقد قرارداد باید اقدام به ثبت پیش نویس در سامانه کاتب کنید تا روند آن انجام شود.»
به گفته گودرزی، در حال حاضر نیز بر اساس گفتگوهای انجام شده این موضوع تنها توسط مشاوران املاک دارای مجوز امکان پذیر است و امکان دسترسی برای مشاوران املاک به این سامانه فراهم شده است.
او هدف از اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را اینگونه شرح می دهد که «متاسفانه در گذشته به واسطه اینکه قراردادها در سامانه ای ثبت نمی شد باعث بروز اختلافات بسیاری شده بود و برخی از آن ها نیز به واسطه مشکلاتی که وجود داشت قابل حل و فصل، نبودند اما در حال حاضر با توجه به پیشرفت هایی که حاصل شده است و سامانه های که در این حوزه ایجاد شده است و در آنها نقل و انتقالات برحسب اطلاعات دقیق به طور کامل ثبت می شوند و بعد از آن دیگر شاهد اعتراضات گذشته که بر حسب اسناد عادی وجود داشته است نخواهیم بود.»
جدای از این موضوع بنا به آنچه رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران، گفته: باید بپذیریم که در کشورهای پیشرفته دیگر ثبت اسناد به اشکال سنتی انجام نمی شود و بر اساس زیرساخت هایی که در گذشته ایجاد کرده اند، اکنون اسناد خود را به صورت رسمی صادر می کنند؛ اما متاسفانه ما به واسطه اینکه زیرساخت ها فراهم نبوده است به صورت سنتی عمل می کردیم و این موضوع اختلافات بسیاری را ایجاده کرده بود.
تعدد سامانه ها می تواند مشکل ساز باشد
با این حال ممکن است این سوال پیش بیاید که آیا تعدد سامانه هایی که در حوزه مسکن ایجاد شده است، می تواند در آینده برای مردم ایجاد مشکل کند؟ رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران با تائید این موضوع، اعلام کرده که «این موضوع می تواند هم برای مردم و هم برای سازمان ها مشکلاتی را ایجاد کند اما قرار بر این شده تا در آینده تمامی سامانه ها و سازمان ها به سامانه الکترونیک سازمان ثبت اسناد متصل شوند، اما باید تاکید کنیم که این تعدد سامانه ها در بخش بازار مسکن اشتباه است تا تکلیف مردم از نظر کاری که قرار است انجام شود روشن باشد.»
به گفته گودرزی: در حال حاضر به طور قطع می توان گفت که بسیاری از سامانه هایی که در حوزه املاک ایجاد شده اند و در حال فعالیت هستند، اضافه هستند و می توان با راهکارهای درست تمام این سامانه ها را در یک سامانه جامع تجمیع کرد.
پیامدهای عدم اجرا
رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران، در ادامه در خصوص پیامدهای عدم اجرای این قانون ثبت، گفته است که «در این قانون برای مشاورین املاکی که معاملات ملکی خود را از طریق این سامانه ثبت نکنند و نسبت به این قانون بی توجهی کنند، جرم انگاری شده است و در صورت عدم رعایت قانون منجر به پلمب واحد صنفی خواهد شد که در صورتیکه سه بار این تخلف را انجام دهند پروانه کسب آنها باطل خواهد شد.
اما باید در نظر داشته باشیم که برای اجرای درست این قانون بایستی در ابتدا اطلاع رسانی لازم برای مردم انجام شود، که این موضوع با همکاری اتاق ایران و سایر نهادهای مربوطه در حال انجام است و جلسات آموزشی مختلف نیز برای فعالان این حوزه در حال برگزاری است تا در ادامه این مسیر شاهد کاهش مشکلات در حوزه املاک باشیم.
جرم انگاری برای قانون گریزان
اما الزاماتی هم جهت اجرای بی کم و کاست این قانون به وجود امه که به گفته گودرزی: از آنجا که بر اساس این قانون تمامی مشاوران املاک ملزم هستند تا قراردادهای خود را در سامانه کاتب ثبت کنند و در معاملات پیش فروش نیز می بایست قرارداد پیش نویس در این سامانه ثبت شود که این موضوع امکان ثبت مجدد برای این واحد را از سوی مالکان یا مشاوران املاک دیگر سلب می کند که باعث کاهش کلاهبرداری ها در این حوزه می شود.
در ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول آمده است: «یک سال پس از راه اندازی رسمی «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی» موضوع ماده ۱۰ این قانون، هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع که موضوع یا نتیجه آن انتقال مالکیت عین یا انتقال حق انتفاع (اعم از عمری یا رقبی برای مدت بیش از دو سال) یا انتقال حق ارتفاق اموال غیرمنقول باشد … و هر نوع پیش فروش ساختمان اعم از اینکه به صورت سهمی از کل عرصه و یا اعیان باشد و تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی مذکور باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد، در غیر این صورت دعاوی راجع به اعمال حقوقی مذکور که ثبت نشده باشد و ادله راجع به آنها، در بخشی که مفید موارد مذکور است، نزد مراجع قضائی، شبه قضائی و داوری قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است…»
رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران، تصریح کرده: با توجه به اینکه موضوع پیش فروش ساختمان موجب تشکیل پرونده های بسیاری شده و امنیت روانی و اقتصادی مردم را از بین برده بود، قانون الزام به ثبت سند رسمی معاملات اموال غیرمنقول به تصویب رسید. همانطور که پیش تر گفته شد در ماده ۱ قانون مذکور هر نوع پیش فروش ساختمان باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد وگرنه در محاکم فاقد اعتبار است.
